农村宅院是指农村中主要供从事农业生产者居住的场所，作为农业生产和农民生活的主要载体，是农村土地利用的重要方式。目前，随着我国社会经济的迅速发展，农村宅院的结构和功能发生不同趋势的演变，由原来单一的居住功能，逐渐演变为居住、存储、商业经营等不同用途的功能［1］，提高了农村土地利用效率；同时也有一些地区随着城市经济的发展，当地村民外出务工现象严重，导致“空心化”［2］、容积率降低、土地利用方式粗放等问题出现。因此，研究农村宅院用地利用状况和利用效率，对加强农村宅院节约集约利用、缓解城乡建设用地矛盾以及加强农村人居环境整治，对贯彻乡村振兴战略、构建人与自然和谐共生的乡村发展新格局具有十分重要的意义。
农村土地作为土地利用的重要方式，国内外学者相继对其进行了广泛研究。在国外，通过加强对村庄的规划来实现农村土地的集约节约利用，使村落布局集中紧凑，村民相关的居住和配套设施尽量集中分布在一起，从而提高土地利用效率［3-4］。国内对农村宅院用地的研究主要集中于对农村宅院利用、闲置等方面的探究。宋伟等［5］详细分析了我国农村宅院总量、户均宅院面积和宅院容积率的发展变化与现状，发现我国户均农村宅院的超标现象严重且容积率低。韩康［6］从人口变化与人均宅院面积变化的角度分析了宅院闲置情况，发现随着我国农村人口的减少，人均宅院面积反而增加。陈士银等［7］从农村宅院利用管理的角度出发，分析了我国农村宅院利用与管理的现状及存在的主要问题，并提出通过改革宅基地产权制度、完善管理制度等对策来加强农村宅院的利用与管理等措施。农村居民点用地的评价研究起步较晚，研究内容主要集中在评价方法和评价指标体系的建立方面。其中评价方法主要包括多因素综合评价法、层次分析法、主成分分析法等；在评价指标体系建立方面，陈曦炜等［8］建立的农村居民点集约利用评价指标体系包括农村居民点利用结构的合理化指标、充分化指标、紧凑化指标和利用强度指标。也有从土地利用、土地效益和社会经济等多个层面构建指标体系［9］，还有学者认为应从布局紧凑度、土地利用强度、投入强度和利用效益4个方面展开［10］。综上，国内外学者对农村居民点的评价研究较多，评价方法也比较成熟，对宅基地的研究主要是宅基地的利用与管理及流转居多［11］，宅院利用效率研究评价较少，针对不同经济发展区宅院的利用状况差异及集约度研究更少。因此，对不同经济发展水平的农村宅院集约利用评价研究有重要意义。
本研究通过2015年2月至2017年7月4次走访南柴村和石家峪村近360户村民，通过咨询村委，调查问卷，分别获取两地农户宅院相关信息及经济收支情况，包括年总收入、年总支出、宅院面积、建筑面积、建筑造价、宅院收入、实际居住人口和闲置情况等数据。在此基础上，利用天地图系统和ArcGIS10.0平台对研究区宅院面积和位置等进行获取分析。
1 两地宅院用地现状分析
寿光市位于山东半岛中部，渤海莱州湾南畔。南柴村位于寿光市西北部，与东营接壤，村庄规模较大，截至2017年7月，全村有1 012户3 506人。村庄以农业生产为主，主要采用温室大棚种植有机蔬菜，兼种粮食作物。村内大部分村民从事农业生产，部分年轻人在当地打工。目前该村附近有几处较大型的塑料厂、纺织厂和器械厂为村民带来了较多的福利，提供了打工就业机会，人均收入水平较高，可作为经济较发达地区的农村典型代表。
蒙阴县位于山东省中南部，沂蒙山区腹地。石家峪村位于蒙阴县中东部，西侧毗邻山东省第二大人工湖云蒙湖，东临336省道蒙阴段，处于蒙阴县与沂南县交界处。截至2017年7月，全村有208户535人。村庄以果品种植为主，且外出打工较为普遍，大部分村民经营蜜桃园，剩余土地用于种植红薯、花生、玉米、烟草等作物，目前村内建成一座烟站，给村民提供了一定数量的就业岗位。村中地势起伏较大，属于丘陵区，居民点较为分散，可作为经济欠发达地区的农村典型代表。
通过对两地宅院性质、农户经济等相关信息的调查，初步概括出两地宅院利用状况和特点（表1），得出不同经济发展水平地区的宅院用地利用存在较大差异，也存在不同的问题。
南柴村：土地利用方式种类多，宅院利用率较高。人口居住集中，且经济来源主要是当地打工、务农。以农业劳作为经济来源的家庭的居住方式为宅院，以非农工作方式为经济收入来源的家庭的居住方式为楼房。
石家峪村：地形多为丘陵，处于山区，交通不便。经济来源多为外出打工和本地务农，因此土地利用类型较单一，宅院多为居住和耕作。房屋空置现象较为严重，土地利用率和宅院居住率较低，人口较分散。
表1 两地区宅院用地现状
Table 1 Current situation of homestead land use in two villages
村庄Village户均宅院面积Average house area（m2）人均建筑面积Per capita floor area（m2）户均建筑投资额（元）Construction investment per household（yuan）闲置率Vacancy rate（%）南柴村Nanchai 238.34 49.56 101511.36 18.51 259.73 76.63 70664.38 27.00石家峪村Shijiayu
2 不同经济发展地区宅院用地集约度评价
2.1 评价单元确定
宅院用地集约度评价单元是指进行集约利用评价的基本单位，评价单元之间的利用现状具有可比性，并且相互之间具有差异性。本文研究目的是为反映不同经济发展地区宅院用地集约度差异，因此评价单元确定为不同经济发展地区，即寿光市南柴村和蒙阴县石家峪村共两个评价单元。
2.2 评价指标选取与指标体系构建
2.2.1 评价指标选取原则 在建立评价指标体系时，评价指标的选取应遵循可比性原则、综合性与引导性原则、科学性与可操作性原则、定量与定性分析结合原则以及主导因素原则等［12］。
2.2.2 评价指标体系构建 选取的评价指标主要根据宅院用地利用内涵及特征，从投入程度、利用程度、利用效益［13］3个方面选择，并且咨询相关专家的意见，进行修改后初步建立评价指标体系（表2），构建3个层次的评价指标体系，即目标层、因素层、因子层，该指标体系的总目标是不同经济发展地区宅院用地集约度评价。根据寿光市和蒙阴县宅院用地利用的特点，从宅院的投入程度、利用程度以及利用效益3个方面，对不同经济发展地区宅院用地利用的集约度进行评价。因素层由因子层的具体指标来反映，宅院投入程度因素层由户均建筑投资、地均建筑投资、成新度、容积率和建筑密度来反映；宅院利用程度因素层由户均院落用地面积、人均院落用地面积、人均建筑面积、闲置率4个指标反映；宅院利用效益因素层由人均年收入以及户均院落收入反映。
表2 不同经济发展地区宅院用地集约度评价指标体系
Table 2 Evaluation index system of intensive degree of homestead land in different economic zones
不同经济发展地区宅院用地集约度评价Evaluation of the intensive degree of homestead land in different economic development areas投入程度B1 户均建筑投资C1（元） 宅院建造总投资额/户数 +地均建筑投资C2（元） 院落建设投资额/院落面积 +成新度C3 房屋的新旧程度指数 +容积率C4 院落的建筑面积/院落用地面积 +建筑密度C5 建筑物的基底面积总和/院落用地面积 +利用程度B2 户均院落用地面积C6（m2） 每户居民的宅院面积 -人均院落用地面积C7（m2） 院落用地总面积/人口 -人均建筑面积C8（m2） 建筑面积/人口 -闲置率C9 闲置院落数/院落总数 -利用效益B3 人均年收入C10（元） 农民年收入/人口 +户均院落收入C11（元） 院落总收入/户数 +
2.3 评价指标的标准化
由于指标数据的量纲不相同，为使各项指标具有可比性，要将原始数据进行无量纲化并做标准化处理。目前，常见标准化处理方法有标准差标准化法、总和标准化法、极值标准化法和极大值标准化法。由于本研究所选的单元只有两个，具有特殊性，所以本研究数据处理釆用极大值标准化法，结合寿光市和蒙阴县统计年鉴、城镇规划标准等相关指标作为参考值（表3），考虑指标值对最终评价结果的作用方向，为使变化后的矩阵中各元素值在［0，1］之间，且其单调性不变，分正指标和负指标分别进行处理，公式如下［14］：
表3 指标评价标准
Table 3 Index evaluation standard
C1 120000 100000 C2 600 390 C3 0.77 0.80 C4 0.70 0.70 C5 0.60 0.65 C6 200 264 C7 57.1429 75.4286 C8 34.29 49.03 C9 0.11 0.25 C10 16065 12535 C11 2000 4000
式中，Yij为第i个对象的第j个评价指标标准化后的指标值，Xij为第i个对象的第j个评价指标的原始数据。max（Xij）为处理前第j个指标的最大值，max（1/Xij）为处理前第j个指标的倒数的最大值。其中，正向指标采用式（1）计算，逆向指标采用式（2）计算。将宅院利用现状的指标值共同标准化处理，得到评价指标无量纲标准化数据（表4）。
表4 指标标准化值
Table 4 Index standardized value
C1 1 0.8333 C2 1 0.6500 C3 0.9625 1 C4 1 1 C5 0.9230 1 C6 1 0.7575 C7 1 0.7575 C8 1 0.6994 C9 1 0.4400 C10 1 0.6098 C11 0.5000 1
2.4 评价指标权重的确定
权重的确定是两地区宅院用地集约度评价的关键，确定权重的方法主要有两大类：一类是主观赋权法，由专家根据实际情况由经验判断评价指标相对于评价目的而言的相对重要程度，然后经过处理获得权重，如层次分析法、特尔菲法等；另一类是客观赋权法，各个指标根据一定规则赋权，如主成分分析法、灰色关联分析法、因子分析法、多元线性回归法等。本研究采用层次分析法确定指标的权重。
2.4.1 构造判断矩阵 第i行和第j列的元素Xij表示指标Xi与Xj比较后所得的标度系数。
式中，bij必须满足 bij=1/bij（i≠j）（i, j=1,2,3,...n），bij=1（i=j）。
本研究以不同经济发展地区宅院用地集约度评价为目标层（A），相对于目标层而言，投入程度（B1）、利用程度（B2）、利用效益（B3）三大因素层的重要性两两进行比较，咨询相关专家的意见，构造判断矩阵A-B。以投入程度（B1）、利用程度（B2）、利用效益（B3）为因素层，构建判断矩阵B1-C、B2-C、B3-C。
2.4.2 一致性检验 判断矩阵是建立在每两个要素比较评分的基础上，如果两两评分时客观上具有一致性，那么判断矩阵必具有完全的一致性。这里一致性检验的实质就是对经过专家的判断思考给出标度的矩阵进行满意程度的验证［15］。
式中，CI为一致性指标，RI为平均随机一致性指标，CR为相对一致性指标，
max为判断矩阵最大特征根，RI 根据n查取，见表5。若CR＜0.1，则认为判断矩阵满足一致性的要求，否则需对判断矩阵进行相应的调整，直到满足要求为止。
本研究共建立4个判断矩阵，经过相关计算，得出4个判断矩阵的矩阵一致性比例分别为A=0.0834、B1=0.0341、B2=0.0077、B3=0.0000，均满足条件，可知判断矩阵合理。
表5 平均随机一致性指标
Table 5 Average random consistency index
2.4.3 计算权重 经过计算，通过判断矩阵得到不同经济发展区宅院用地集约度评价各指标的权重，见表6。
表6 不同经济发展地区宅院用地集约度评价指标体系权重
Table 6 Weight table of evaluation index system of intensive degree of homestead land in different economic development areas
目标层A Target layer A因素层B Element layer B因子层C Factor layer C权重Weight不同经济发展地区宅院用地集约度评价Evaluation of the intensive degree of homestead land in different economic development areas投入程度B1 户均建筑投资C1 0.0585地均建筑投资C2 0.1030成新度C3 0.0214容积率C4 0.0519建筑密度C5 0.0494利用程度B2 户均院落用地面积C6 0.1888人均院落用地面积C7 0.0703人均建筑面积C8 0.1888闲置率C9 0.1716利用效益B3 人均年收入C10 0.0241户均院落收入C11 0.0723
2.5 宅院用地集约利用度评价
根据不同经济发展地区宅院用地集约度评价指标体系的权重和标准化后的指标值，采用线性加权法，计算出寿光市南柴村和蒙阴县石家峪村的综合集约度效率分值，结果见表7，计算公式为［16］：
表7 不同经济发展地区宅院用地集约度评价因子分值及评价结果
Table 7 Scores and evaluation results of intensive evaluation factors for homestead land in different economic development areas
2.6 评价结果分析
图1 不同经济发展地区宅院用地集约度评价因子分值比较
Fig. 1 Comparison of evaluation factor score of intensive degree of homestead land in different economic development areas
根据不同经济发展区宅院用地集约度评价因子分值，寿光市南柴村和蒙阴县石家峪村的宅院用地集约度评价因子分值对比如图1表示。
2.6.1 不同经济发展地区宅院用地集约度各因子分值分析 各因子分值差异较大，从图1和表7可以看出，户均院落用地面积（C6）、人均建筑面积（C8）及闲置率（C9）占比较大，其中户均院落用地面积（C6）和闲置率（C9）因子层中寿光市南柴村分数较高，尤其是在闲置率方面，石家峪村的闲置率是南柴村的2.3倍，南柴村的优势明显，这也显示出蒙阴县石家峪村宅院利用效率低的现状。人均建筑面积（C8）方面石家峪村遥遥领先，是南柴村的1.4倍，石家峪村的宅院用地过大且实际居住人口较少是主要原因。
结合实地调查数据，寿光市南柴村属于平原区，交通发达，具有明显的区位优势，家庭普遍比较富裕，实际在家居住生活人口比例也较蒙阴县石家峪村高出不少，家庭劳动力人员多且文化程度普遍偏高，有一定的经济能力兴建新房或者扩建翻建旧房，而且由于宅院较小的缘故，有很大一部分家庭建起了楼房，所以宅院利用率相对合理，宅院用地集约度较高。处于丘陵区的石家峪村，各因子的分值较南柴村普遍低，客观上与丘陵地貌因素有关，但宅院用地偏大、交通区位劣势以及劳动力流出过多、资金投入不足、院落规划不合理等是造成这一现象的主因。石家峪村虽然宅院的集约度偏低，但在宅院收入上却有优势，该村有养殖家畜家禽的习惯，宅院不仅承担了居住、贮存功能，养殖功能在这里也有深刻体现。
2.6.2 不同经济发展地区宅院用地集约度总分值分析 从表6可以看出，寿光市南柴村评价得分为0.9594，蒙阴县石家峪村评价得分为0.7291。根据综合评价分值对宅院用地集约水平进行排序，得出农村宅院利用水平与当地经济发展水平密切相关，水平发展较高的地区宅院利用率较高，容积率较高。平原区的宅院用地集约度大于丘陵区的宅院用地集约度，这也符合我们调查前期的分析，造成两地宅院用地集约度不同的原因有以下几个方面：
（1）两地的经济发展水平不同，据2013 年县（市）统计年鉴中社会经济主要指标显示，寿光市地区生产总值为7 01.28亿元，农业增加值为67.78亿万元，规模以上工业总产值为17 00.15亿万元；蒙阴县地区生产总值为1 65.66亿万元，农业增加值为21.16亿万元，规模以上工业总产值为2 90.98亿万元。相比之下，蒙阴县的经济发展落后于寿光市，两地农民对于宅院的投资也有差异，寿光市南柴村属于对宅院高投入、高利用，宅院用地集约度要比蒙阴县石家峪村高。
（2）两地的交通状况不同，规模不同，这对宅院用地集约度也有很大影响。南柴村内部六横四纵的交通网络串联整个村庄，使得临街宅院便于经营，庞大的村庄规模也使繁荣的村内经济更加活跃，宅院用地的集约度更高、价值更高。而石家峪村属于小聚居村落，由于受地形影响较大，村庄200多户村民基本分散在3个区域，使得村庄规模更小，虽然每个聚居区都有硬化道路，但受限于地形影响没有形成网络。小聚居形式促生了每家每户的大宅院，但外出打工的村民较多，从而使宅院用地的集约度偏低。
（3）由于寿光市工业发达，当地加工厂等企业较多，促进了本地就业，也是导致南柴村宅院用地集约度评价相对较高的一个不可忽视的原因，而蒙阴县处于山东中南部丘陵区，外出打工是石家峪村农民的主要经济收入，大量人员一年四季绝大部分时间都在外地，导致当地实际居住人口较少，出现大量宅院闲置现象。
3 结论与建议
通过实地调查分析，发现不同经济发展地区宅院利用状况有所不同。经济较发达地区：寿光市南柴村地处平原区，受地势、交通等区位因素以及经济发展因素的影响，宅院建筑密度较大，宅院用地集约度较高，由于某些城市迁移现象和工作影响，出现宅院闲置、容积率较低等问题；经济欠发达地区：处于蒙阴县丘陵区的石家峪村，各因子分值普遍较南柴村低，这不仅与宅院偏大和经济落后引起的外出打工有关，也与资金投入不足、院落规划不合理等因素密不可分。虽然石家峪村宅院的集约度偏低，但在宅院收入方面却有优势，宅院不仅承担了居住、贮存功能，养殖功能在这里也有深刻的体现。
从评价的总分中可以得出，不同经济发展地区的宅院用地集约度存在一定的差异，但两地均存在闲置率过高、容积率偏低的问题。无论在经济较发达地区还是经济较落后地区，宅院用地不合理现象普遍存在，随着生活水平的提高，农民对宅院的要求也越来越高，高投入的宅院能够满足人们对高质量生活的需求，但是宅院用地浪费也越发严重，宅院用地的集约度水平仍有待进一步提高。根据两地宅院用地调查出现的问题及集约利用评价结果，提出以下几点对策建议：
（1）合理规划房屋建筑布局，控制宅院用地面积。针对两地调查中出现的宅院面积普遍过大、容积率偏低现象，从乡镇政府角度考虑，应统筹安排宅院建设用地的面积监督控制工作，加强农村土地综合整治［16-17］，通过控制人均宅院面积来提高宅院利用强度，鼓励农民建设适合当地生产的房屋类型，提高房屋建筑的集约利用水平。
（2）完善农村宅院使用制度，健全相关法律法规。两地宅院闲置率较高，分别达18.5%和27%，应积极探索宅院流转机制和宅院退出政策，完善宅院使用制度。完善土地承包法、物权法，在宅院流转过程中有法可依，规范宅院流转行为［18］。宅院尽量在本村内部流转，可将宅院有偿退回村里或有偿转让给本村居民。制定宅院退出政策，鼓励已到城市就业、居住的村民退出常年闲置的宅院。可进行村庄土地定级评估，且参考已使用年限对其进行经济补偿。
（3）加强农村宅院功能开发，提高宅院经济收入。本研究结果表明，两地的宅院利用不合理现象严重，宅院功能单一，宅院经济收入比重较小。针对这种现象，应加强对农村宅院已有功能的合理利用以及新功能的开发利用，对于居住、贮存、养殖等传统功能高效利用，对于出租、经营等新功能进行可行性开发，从而提高宅院经济收入，增强宅院用地集约度水平。
（4）积极推进农村宅院登记整理，促进农村土地集约利用。针对两地出现的一户多宅现象，村镇政府必须坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民每户只能拥有一处宅院，面积必须符合国家（省，区，市）规定标准。做好现有宅院的普查登记工作，对于手续齐备、符合法律规定的给予登记造册，对通过不合法渠道多占多用的宅院则不予登记［19］。宅院普查工作量大面广，可以先对农村宅院进行调查核实登记，向社会公告。多占多用宅院必须通过行政乃至法律手段强行收回。
（5）加强土地经营权流转的管理工作，提高土地利用效率。根据《乡村振兴战略意见》对宅基地改革的核心要求“保障宅基地农户资格和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”［20］，放活宅基地使用权的方式主要有以下两种：第一，可以通过房屋租赁的形式流转，提高宅基地利用的经济效益；第二，可以在宅基地使用权上设定集体土地使用权，集中流转经营土地。通过集体组织的管理，集体流转的土地可以租赁开发乡村特色文化产业，打造成具有文化特色的旅游村，也可以发展农产品包装加工等二三产业，或者作为农耕文化建设、农产品电商、农村书屋、农业技术培训等公共场地，提高本村村民知识文化水平。通过以上方式，可以提高对农村闲置房屋或利用率较低房屋的使用效率，加快农业和农村经济发展，增加农民收入。
（6）加强农村宅院利用法制宣传教育，提高农民节约集约利用意识。加强对农村宅院利用相关法律的宣传力度，有利于增强农民对宅院用地利用的法律意识和宅院的集约节约利用意识。一方面可以提高农民的土地法律意识和保护耕地的自觉性，促进农村土地集约利用；另一方面，从村镇政府角度不仅增强了土地管理力度，而且减轻了政府部门在处理土地违法行为中的压力，提高了土地管理效率。
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